Comprar una empresa de limpieza en marcha puede ahorrarte años de trabajo: cartera de clientes, personal formado y facturación desde el primer mes. Pero también puede ser una forma rápida de heredar deudas con Hacienda, contratos mal cerrados o una plantilla que se subroga sin que lo hayas previsto. La diferencia entre un buen y un mal negocio está casi siempre en la due diligence, es decir, en revisar antes de firmar lo que el vendedor no siempre cuenta.
Este artículo te da una checklist práctica, pensada para el mercado español (autónomos, sociedades limitadas, convenio de limpieza de edificios y locales), para que sepas exactamente qué pedir y qué preguntar antes de poner dinero sobre la mesa.
Por qué comprar en lugar de empezar de cero
Escalar una empresa de limpieza desde cero es lento: captar clientes, formar equipos, montar rutas rentables. Comprar un negocio existente te da tracción inmediata, siempre que la cartera de clientes sea real y estable. Si estás pensando en esta vía como parte de una estrategia de crecimiento más amplia, te puede interesar también nuestra guía sobre cómo escalar una empresa de limpieza de 10.000€ a 100.000€ al mes, donde hablamos de otras palancas de crecimiento además de la adquisición.
Qué forma jurídica estás comprando
En España es habitual encontrar negocios de limpieza operando como autónomo con empleados, como sociedad limitada (SL) o incluso como cooperativa. Esto cambia completamente qué es lo que compras:
- Compra de un autónomo: normalmente compras activos (clientes, equipos, a veces el traspaso de un local), no una entidad legal. Tendrás que dar de alta tu propia actividad en Hacienda y Seguridad Social.
- Compra de una SL: puedes comprar participaciones (te quedas con la empresa, con su historial fiscal y sus posibles contingencias) o comprar solo activos (más seguro, pero a veces fiscalmente menos eficiente).
Un asesor fiscal debería confirmarte qué estructura te conviene según el tamaño de la operación. No es un gasto opcional: en compras de participaciones, las deudas ocultas de la sociedad pasan a ser tuyas.
Revisión financiera: qué pedir siempre
Pide al menos los últimos 3 ejercicios fiscales cerrados y compáralos con la actividad real observable (número de clientes, furgonetas, empleados). Las cifras de "facturación potencial" que a veces se venden en anuncios no siempre coinciden con lo declarado.
| Documento | Qué revisar |
|---|---|
| Declaraciones de IVA (modelo 303 y 390) | Que la facturación declarada cuadre con los contratos que dicen tener |
| IRPF o Impuesto de Sociedades | Beneficio real, no solo facturación bruta |
| Certificado de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social | Deudas pendientes que heredarías |
| TC1 y TC2 (Seguridad Social) | Cotizaciones reales de los empleados, no solo lo que dice el contrato |
| Contratos con clientes | Duración, cláusulas de rescisión, si son verbales o escritos |
| Inventario de equipos y vehículos | Estado, titularidad, si hay leasing o renting pendiente |
Cuidado con la "cartera fantasma"
Es habitual que el vendedor presente una lista de clientes que incluye cuentas que ya están a punto de cancelar el servicio o que llevan meses de retraso en el pago. Pide el histórico de facturación de los últimos 12 meses cliente por cliente, no solo el total agregado. Si el vendedor se resiste a dar este detalle, es una señal de alerta.
La plantilla: el punto más delicado en España
El sector de la limpieza en España está regulado, en muchos casos, por el convenio colectivo de limpieza de edificios y locales (estatal o provincial, según la comunidad autónoma). Este convenio suele incluir cláusulas de subrogación de personal: si compras la actividad y mantienes al mismo cliente, es muy probable que estés obligado a subrogar a los trabajadores que ya prestan ese servicio, con su antigüedad, salario y condiciones intactas.
- Pide el listado completo de empleados: antigüedad, tipo de contrato, jornada, salario y si hay algún proceso abierto (bajas de larga duración, conflictos, demandas).
- Comprueba si hay complementos salariales o pluses acumulados que tendrías que asumir.
- Revisa si existen deudas por finiquitos, vacaciones no disfrutadas o atrasos salariales: en subrogación, estas contingencias pueden trasladarse al nuevo empleador.
Esta es, con diferencia, la parte donde más sorpresas desagradables aparecen después de la compra. No la dejes para el final: pide esta información desde la primera reunión seria.
Licencias, seguros y cumplimiento
Verifica que la empresa tiene en regla:
- Seguro de responsabilidad civil vigente (y si cubre los servicios que realmente presta).
- Evaluación de riesgos laborales y formación en PRL del personal.
- Alta correcta en el epígrafe del IAE correspondiente a limpieza.
- Si trabaja con productos químicos específicos (desinfección, limpieza industrial), la documentación de manipulación exigida.
Cómo se valora una empresa de limpieza en España
No hay una fórmula única, pero los múltiplos más habituales en negocios pequeños y medianos de servicios se basan en el EBITDA ajustado o, en negocios muy pequeños, en un múltiplo de la facturación mensual recurrente:
- Negocios muy pequeños (autónomo, sin estructura): entre 3 y 6 meses de facturación recurrente, dependiendo de la estabilidad de la cartera.
- Pymes con equipo y contratos formales: entre 2 y 4 veces el EBITDA anual ajustado.
- Factores que suben el precio: contratos escritos a largo plazo, clientes B2B recurrentes, poca rotación de personal, sistemas de gestión ya implantados.
- Factores que lo bajan: dependencia de 1-2 clientes grandes, plantilla con litigios abiertos, facturación en negro no declarada (que no puedes valorar legalmente).
Checklist antes de firmar
- Cuentas de los últimos 3 años y certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social.
- Listado de clientes con facturación mensual individual y antigüedad del contrato.
- Listado de empleados con condiciones, antigüedad y posibles contingencias.
- Confirmación de si aplica subrogación según el convenio correspondiente.
- Inventario de equipos, vehículos y si hay financiación pendiente sobre ellos.
- Seguros vigentes y su cobertura real.
- Presupuesto de un asesor fiscal y un abogado laboralista para revisar el contrato de compraventa.
Después de comprar: pon orden desde el día uno
Muchas empresas de limpieza que se venden gestionan la agenda, los presupuestos y las facturas en papel, WhatsApp o Excel. Es normal, pero en cuanto tomes el control conviene digitalizar la operación para tener trazabilidad real de clientes, turnos y cobros. CleanWhale te permite centralizar reservas online, planificación de turnos, facturación y recordatorios automáticos a clientes, para que desde el primer mes tengas visibilidad de lo que realmente compraste. Puedes ver los planes en /pricing o revisar todas las funciones en /features antes de decidir cómo montar la operación tras la compra.